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住宅購入とお金の本

特集13一戸建ては老後資金の切り札 リバースモゲージって何??

特集13 一戸建ては老後資金の切り札_リバースモゲージって何1

 住宅購入を検討する時、多くの方は老後のことまで考えた住宅探しをされていると思います。
今回は、老後におけるキャッシュフローが住宅取得とどのように関わってくるかを考えてみましょう。

奥様の老後という問題
近年いわゆる“ 歳の差婚” と言われる、年齢差のあるご夫婦が増加傾向にあります。
ただでさえ、男女間の平均余命には5年の差があるのに、そこに歳の差を加えた場合、ご主人に先立たれた奥様は、どれほど長い期間ひとりで老後生活を送ることになるのでしょうか。また、その際の生活資金はどのように手当てしたらよいのでしょうか。

老人ホームの入所資金を自宅売却で

特集13 一戸建ては老後資金の切り札_リバースモゲージって何2

老後一人になって、ご子息に迷惑をかけるのは忍びないという考えの方も多いと思います。
長期間に及ぶ孤独な老後生活は寂しい、また、危ないという理由で最近では有料老人ホームへの入所を希望される方が多いのですが、入所に必要な一時金はかなりの高額になることから、自宅を売却してその資金を捻出する方が増えています。これはこれで、自宅の有効利用のひとつの形態ですので結構なことだと思います。若い時に頑張って住宅を購入していたからこそ実現できたことで、賃貸生活であればできなかった訳ですから。しかし、老後の生活は老人ホームに入所するケースばかりではありません。
老人ホームに入所するに至らない年齢で老後資金に不安があるという場合、自宅を売却してしまえば、その後住む場所を探さなければなりません。場合によっては、住み慣れた地域を出て、年金生活から家賃を払うことになります。これは、なかなか勇気のいる決断です。
そこで、今後活躍しそうな制度が、“リバースモーゲージ” です。

リバースモーゲージって?

リバースモーゲージとは、大切な自宅を売却することなく、その自宅を担保にして千万円単位の老後資金を手に入れることができる金融商品です。しかも、多くの場合、生存中はその返済をしなくて良いのです。
所有者夫妻の死後、金融機関が自宅不動産を売却して貸付金と金利分を回収するという仕組みです。
今年の7月より、メガバンクのみずほ銀行もリバースモーゲージの取り扱いを始めたことで、俄然注目を集めています。
おおむね55 ~ 60歳以上で、住宅ローンの返済が終わった一戸建てを所有していれば利用できるもので老後生活資金準備の救世主と言えるでしょう。
東京スター銀行は、一般的なサラリーマン世帯でも使いやすい商品設計がなされており、融資極度額は500万円以上から利用できるようになっています。

例えば奥様の場合、一生涯住み慣れたご自宅に住みながら、ご主人に先立たれた後も、老後生活資金を心配することなく余生を送ることができるのです。
但し、 “ 土地” を主力担保としているため、マンションについては取り扱いができないか、出来たとしても、土地と比較して厳しく見られることには注意が必要です。

購入時に将来の資産価値を考えることが重要

リバースモーゲージなどの住宅に依る老後資金を考える場合、住宅購入時点で「長期間価値が持続する物件」という選び方はとても重要です。更に言うならば「価値が持続する」よりも、購入後に「価値が上昇する物件」が最も適していると言えるでしょう。どういうことか一つ例を挙げてみます。
予算3,500万円、神奈川県下で最も人気のある東急東横線最寄り駅(横浜・川崎市内)より徒歩15分程の住宅を取得された方と、現在はローカル線的なイメージのある相鉄線最寄り駅(横浜市内)より同じく徒歩15分の住宅を取得された方とで比較したいと思います。
前者の東横線のケースの場合、現在であれば、概ね敷地面積50㎡前後の3階建て住宅となるでしょう。
後者の相鉄線であれば土地代金が安いため、敷地面積100㎡以上の2階建て住宅が同価格で取得可能かも知れません。
現在における一般的な人気路線で言えば、東横線に軍配が上がるかも知れませんが、相鉄線は平成30年度にJR 線と相互乗り入れ、平成31年度には東横線も相互乗り入れとなる予定です。
30年後、もし3,500万円で住宅を取得された両者が、それぞれリバースモーゲージを利用しようとした場合、あくまで仮定ですが、東横線沿線の50㎡の敷地の方と、その頃は東横線・JR 線沿線にもなっているであろう相鉄線沿線の100㎡の敷地の方とでは後者の相鉄線沿線の方が大きな老後資金を手に入れることができるかも知れません。
要は、将来の資産性を考えた住宅探しが、老後の生活にも関連して来るというお話です。
このようなリバースモーゲージを利用しないですめば、それに越したことはないはずですが、老後に対する備えという視点で考えれば、利用できるという選択肢があるかないか、また、利用するとすればどれだけの額が利用できるのかということは気になるところです。
繰り返しになりますが、どのような住宅を選択するかで老後のリスクに大きな影響がでる訳ですから「土地の資産性」については住宅探しの中でも最重要ポイントとして捉えるべきではないでしょうか。

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