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住宅購入した後で

購入後にかかる税金

購入後にかかる税金は「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」の3つ

不動産を購入した後に必要となる税金は3種類あります。固定資産税・都市計画税と不動産取得税です。

「固定資産税」

土地、家屋の所有者に対して、その固定資産の所在する市町村が課税する地方税です。3年おきに見直される固定資産税の評価額をもとに算出され、税率は1.4%です。なお、固定資産を保有している限り、毎年課税される税金です。

「都市計画税」

市街化区域内の土地、家屋に対してのみ課せられる税金です。こちらも固定資産税の評価額に対して算出され、税率は0.3%です。固定資産税と合わせて徴収されます。

固定資産税、都市計画税のボリュームイメージは、物件価格が一般的な4,000万円の新築住宅を取得した場合、概ね一戸建ては約18万円くらいで、マンションは約23万円くらい(いずれも年間支払額)となります。

「不動産取得税」

不動産(土地、建物)の取得者に対し、その不動産の所在する都道府県が課す税金です。毎年課税される固定資産税とは異なり、不動産を取得した時に「一度だけ」納める必要があります。但し、特例があり、新築住宅及び中古住宅(木造は築20年以内)の場合、床面積が50~240㎡以内で、自ら居住する為の不動産であれば一定額の控除があります。これにより、いわゆる豪邸と呼ばれるような住宅でなければ不動産取得税はかからないケースが多くなります。

同じ購入価格の場合、固定資産税は一戸建てよりマンションの方が高い!

これは物件価格に対する、土地、建物の占める割合に関係があります。
平均的なコスト比率は、物件価格を100%とすると、一戸建ては土地70%、建物30%ですが、マンションはその逆で土地30%、建物70%となります。近年人気のタワーマンションでは、狭い土地に高層の建物なわけですから、土地の持ち分は少なく、且つ、高速エレベーター等の共有施設に通常のマンションよりも多額の費用がかかる為、土地10%、建物90%という物件もあるようです。

例えば、評価額が4,000万円の新築一戸建てと新築マンション(タワー)で比較してみましょう。

土地と建物の内訳は
一戸建て         マンション
土地:2,800万円     土地: 400万円
建物:1,200万円     建物:3,600万円

となります。なお、固定資産税は軽減措置があり、土地部分は6分の1に、
建物部分は2分の1になります。ということは、

一戸建て
土地:2,800万円 × 1/6 = 約467万円
建物:1,200万円 × 1/2 = 約600万円
評価額合計:         約1,067万円

マンション
土地: 400万円 × 1/6 = 約 67万円
建物:3,600万円 × 1/2 = 約1,800万円
約1,867万円

この合計額が税金の対象となる評価額です。
この評価額に対して固定資産税の税率1.4%で計算すると、一戸建ては約15万円、マンションは約26万2,000円となり、マンションの方が高くなります。
ちなみに、土地の評価額を6分の1にする軽減措置に期限はありませんが、建物の評価額を2分の1にする軽減措置は、一戸建てが3年間、マンションは5年間でなくなります。そのため一戸建ては4年目から、マンションは5年目から固定資産税が高くなります。

マンションは一戸建てより減価償却期間が長いので固定資産税がいつまでも安くならない

さらに・・・
マンションの固定資産税が高い理由はもうひとつあります。問題となるのは建物に対する減価償却期間(価値が減る期間)の違いです。一戸建ては22年とされているのに対して、マンションは47年もあります。ですから、一戸建ては4年目から固定資産税が高くなりますが、その後は毎年徐々に安くなります。それに比べてマンションはいつまでも経っても高い固定資産税が課せられることになるのです。

要するに・・・
○マンションは建物価格の比重が大きい
○軽減措置が土地は6分の1に対して、建物は2分の1しかない
○マンションは建物の減価償却期間が長い
以上のことから、もともとの評価額は同じでも、明らかにマンションの固定資産税が高いことがわかります。あまりにも不公平なので、もしかすると、今後は土地に対する税率をあげようという税制改革が行なわれるかもしれませんが、いずれにせよ現時点では、購入後にかかる税金について一戸建ての方がお得だということが言えるのではないでしょうか。

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