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住宅購入した後で

売却と賃貸

計画通りにばかりはいかない人生。
考えたくはないですが、大事なマイホームを手放すときもあります。

終の棲家という思いで購入したマイホーム。
思い出の残る不動産の売却等に関してはいろいろな感情が入り混じり、思い悩む方が多いかと思います。それでも売却か賃貸かの選択という苦渋の決断をしなくてはならないことがあります。

例えば、
・急な転勤で海外赴任することになり、単身赴任が出来る距離ではない。
・親御様に介護が必要となり、2世帯住宅でなければ対応できない。
・子供たちのためにと購入した4LDKでも子供の独立後は広すぎる。
・実家で飼っていたペットを預かることに。マンションでは飼えない。
などなど、各々の事情でどうしても手放さなくてはならない場合があるのも事実です。

「売却する」のか「賃貸に出す」のかは、
「どちらが金銭的に得か」と「次の住まいは購入か賃貸か」の2つの視点で考える

その場合、現在のご自宅を「売却する」のか「賃貸に出す」のかを判断するのには2つのポイントがあります。

まず、1つ目のポイントは、売却と賃貸のどちらが金銭的に得をするかということです。

どちらが得か具体的に試算してみましょう

具体的に例を挙げて考えてみましょう。
物件は3年前に新築で購入した一戸建て、住宅ローンはないものとします。
賃貸に出してから15年後に売却する場合と、現時点で売却する場合を比較してみます。

○賃貸の場合
空室率、管理費、補修費、築年数経過に伴う家賃の下落、税金等を考慮して平均家賃が9万円だと仮定した場合、15年間での収入は1,620万円になります。
15年後には建物の劣化が進んでいますので、建物の価値をゼロとして2,800万円で売却。
合計で4,420万円が手元に残ることになります。


○売却の場合
現時点での相場から4,300万円での売却。

上記の場合、賃貸の方が120万円得することになります。
ですが、15年間の家賃収入は、給与等と合わせた総合課税となり、所得税がかかります。比較する場合には、意外と忘れがちな項目ですが、非常に大きなウェイトを占めます。きちんと考慮に入れましょう。

あなたご自身の次の住まいは「購入」しますか、「賃貸」しますか

2つ目のポイントは、次の住居が「購入」なのか、それとも「賃貸」なのかということです。

そもそも現在のご自宅に住宅ローンが残っているならば、その貸出をしている金融機関からすると、賃貸に出すこと自体がルール違反となります。というのも、その住宅に住むことを目的としているから「住宅ローン」を低金利で貸出しているからです。
しかし、異なる金融機関を選択すれば借入できる可能性はあります。
但し、賃貸に出していても空室になる可能性を考慮すると住宅ローンをダブルで返済するリスクが大き過ぎるため、金融機関の住宅ローン事前審査基準は非常に厳しいものとなり、貸出金利が高くなる等の悪影響まででてくる可能性があります。

現自宅の住宅ローンが残っている場合は「売却」。完済されていたらどちらでもOK

以上のことから、現自宅の住宅ローンが残っている場合、
次の住居を「購入」するのであれば現在のご自宅は「売却」がベスト。
次の住居が「賃貸」なのであれば現在のご自宅は「売却」「賃貸」どちらでも良い。
といえるのではないでしょうか。

いずれにしましても、現在のご自宅がある地域のニーズを考慮して判断する必要がありますので、まずはお近くの不動産業者にご自宅の査定を依頼するところから始めてみましょう。

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